Caroline COURAILLON-ROUETTE Notaire - LES RICEYS

Actualités

03/06/2020 Les parties communes, propriétés si convoitées Lire la suite
La pose d’un ballon d’eau chaude dans les combles par les propriétaires du lot situé juste en-dessous, s’apparente à une prise de possession d’une portion, des parties communes ...

Un tel aménagement suppose, bien entendu, l’autorisation du syndicat des copropriétaires. Celle-ci sera acquise si elle réussit à recueillir les trois quarts des voix des copropriétaires en sa faveur. C’est ce qu’on appelle la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et que l’on oppose à celle de l’article 25 de la même loi, qui ne requiert, elle, que la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Cette dernière, plus facile à atteindre, concerne donc logiquement les décisions les moins graves.

Le recours douteux à la majorité de l’article 25

C’est ce qu’aurait dû rappeler le syndic, aux copropriétaires d’un immeuble situé en région parisienne, réunis en assemblée générale (AG) le 31 janvier 2013. Ce jour là, ils devaient notamment se prononcer sur la demande d’installation d’un ballon d’eau chaude, dans les combles, émise par les deux propriétaires de l’appartement situé en-dessous. Le vote a eu lieu à la majorité de l’article 25 qui s’applique à « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes » et aux termes de la résolution, les deux propriétaires se sont vus accorder « la jouissance exclusive des combles » figurant au-dessus de leur lot.  Le syndic, lui, s'est vu confier le pouvoir de « signer tout document et acte authentique permettant la publication de l'acte modificatif au règlement de copropriété» Il a en outre été précisé que « les frais afférents à cet acte modificatif (publication, notaire, syndic) sont entièrement à la charge des propriétaires demandeurs. »

La dépossession des copropriétaires

Un couple, propriétaires dans le même immeuble, s’estime alors spolié et conteste cette décision qui rompt l’égalité entre les copropriétaires en conférant aux titulaires du lot du dernier étage, un droit de jouissance exclusive sur une portion des parties communes sans aucune contrepartie au bénéfice des autres copropriétaires. Il rappelle par ailleurs que le règlement de copropriété prévoit que « nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel.»

Il demande alors au syndicat des copropriétaires d’annuler la délibération. Celui-ci refuse. Le couple porte l’affaire en justice.

Il sollicite la nullité de la résolution qui a conduit à l’appropriation d’une partie des communs et qui à ce titre, aurait dû être adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Celui-ci prévoit en effet que : «sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (...) la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes» Contre toute attente, ils sont déboutés en première instance puis en appel.

Les premiers juges considèrent qu’il ne s’agit pas d’une appropriation des parties communes au regard du peu de place occupée par le ballon d’eau chaude et de la difficulté des copropriétaires à circuler dans les combles en raison de l’absence d’étude portant sur la sécurité de la structure. Ils estiment que la résolution portait bien sur une autorisation de travaux relevant de la majorité de l’article 25 et qu’il n'y avait donc pas lieu de l’annuler.

Le pourvoi en cassation.

Le couple sollicite alors le juge du droit qui casse l’arrêt de la cour d’appel. Il considère, au contraire, « que la décision prise lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2013 accordait, aux deux copropriétaires qui avaient sollicité cette délibération, la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot. » La Cour de cassation en conclut « que la décision devait être prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi précitée»

La résolution est annulée.

Consulter l’arrêt de la  Cour de cassation du 26 mars 2020

02/06/2020 Joindre l’utile à l’agréable, la ville à la campagne Lire la suite
C’est un peu le rêve de tout propriétaire. Il fait flamber le prix des appartements en ville doté d’un balcon ou d'une terrasse et frétiller celui des maisons avec jardins dans les communes proches des grands centres urbains.

C'est une évidence, la possibilité d’une vie en plein-air s’achète à prix d’or dans la capitale et plus globalement dans les centres des métropoles. Le confinement a remis au goût du jour balcons, terrasses et jardins. Les appartements qui en sont pourvus se vendent en moyenne 8, 8 % plus cher que les autres, dans les 11 plus grandes villes de France, selon une étude de MeilleursAgents publiée le 25 mai dernier. Même le rez-de-chaussée, d’ordinaire si mal-aimé, voit son prix valorisé de 12,5 % lorsqu’il dispose d’une terrasse ou d’un jardin. A l'étage, les prix s’envolent à mesure des niveaux et de l'éloignement du risque d’être vu. Ils croissent entre 4 % et 14 % pour le dernier étage.

La surface génère aussi des variations de prix importantes : + 4, 4 % pour une surface extérieure inférieure à 10 m2, + 30 % au-delà de 50 m2. Des espaces d'autant plus précieux lorsqu'il est possible de vivre dehors quasiment à l'année. Une terrasse à Marseille valorise un bien à hauteur de 15,9 %, contre 8,4% à Paris. 

L'outdoor a la cote et les petites villes situées en périphérie des centres économiques pourraient, bien elles, aussi, en tirer parti. Selon une étude réalisée à la mi-mai par SeLoger' : 25 % des français envisagent de devenir propriétaires dans une petite ville (moins de 20 000 habitants) et 13 % des acquéreurs interrogés se disent tenter par une installation à la campagne. « Gare toutefois à l’emballement ! » Alerte Françoise Fressoz dans les colonnes du Monde du 3 juin. « La quête de la maison individuelle, jardin et barbecue compris, hors de la métropole, a conduit ces dernières années à de nombreuses désillusions, faute de services publics et de commerces suffisamment proches. La révolte des « gilets jaunes », suscitée par la hausse trop forte du prix de l’essence, du gazole et du fioul, en a été le symptôme le plus aigu : la vie ne pouvait exister sans voiture. » D’après Béatrice Giblin, qui a dirigé l’Institut français de géopolitique et Jean Viard, sociologue, deux experts interrogés par l'essayiste pour cet article : « la redensification des villes moyennes, (...), suppose au moins quatre conditions : le lieu doit être désirable, l’accès à Paris facile, l’offre scolaire et culturelle de qualité. »

En attendant la concrétisation de ce vieux rêve, les citadins propriétaires peuvent se renseigner gratuitement sur les possibilités d’aménagement d’un espace extérieur auprès du conseil d’architecture d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) le plus proche du bien concerné.

29/05/2020 Un notaire répond en direct sur RMC : spécial Immobilier

Vendredi 5 juin entre 12h et 14h, Me Jean-François Humbert est l'invité de "Brunet & Neumann" pour une émission spéciale Immobilier sur RMC.

Lire la suite sur le site des Notaires de France
29/05/2020 Doublement du plafond de la réduction d’impôt attaché aux dons envers les plus fragiles Lire la suite
Les dons effectués au profit des organismes portant secours aux personnes en difficulté, donnent droit à une réduction d’impôt sur le revenu, dans la limite d’un certain plafond. Celui-ci a été exceptionnellement rehaussé en raison des conséquences de la crise sanitaire.

Désormais, le contribuable peut déduire de son impôt 75 % de son don, dans la limite de 1 000 euros et non plus dans celle de 552 euros, plafond en vigueur jusqu’à l’adoption de la loi de finances rectificative pour 2O20. Il s’agit en effet pour l’État d’utiliser un autre instrument lui permettant de prendre part à des difficultés qui concernent l’ensemble de la société, aux côtés des particuliers, particulièrement généreux pendant cette crise.

Les dispositions ont été inscritent au Code général des impôts à l'article 200, 1 ter : « Par dérogation (...), pour l’imposition des revenus de l’année 2020, ces versements sont retenus dans la limite de 1 000 euros »

La mesure s’applique aux dons effectués :

• entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020

• et au profit d’organismes en charge de l’aide d’urgence (aide alimentaire, aide au logement, aide médicale, etc.). Celle-ci peut être apportée en France ou à l’étranger si le programme est géré depuis la France.

Rappelons enfin pour les plus généreux, que le surplus donne droit à une réduction de 66 %, dans la limite de 20 % des revenus imposables du donateur. Si le montant des dons dépasse ce plafond, l’excédent est reporté alors sur les cinq années suivantes.

Il n'est jamais trop tard pour bien faire ...

28/05/2020 Une aide d’urgence pour les salariés du secteur privé Lire la suite
Si la crise vous a plongé dans une situation qui vous empêche de régler vos factures, les caisses de retraites complémentaires Agirc-Arrco peuvent en assumer la charge.

Cette aide est ouverte à l’ensemble des salariés cotisants Agirc-Arrco (y compris les dirigeants salariés) et quelle que soit leur durée de cotisation. Elle est versée en une seule fois, dans un délai d'un mois après la demande et peut monter jusqu’à 1 500 euros selon la situation du demandeur.

Les démarches

Le salarié doit se rapprocher de sa caisse de retraite complémentaire. Pour connaître cette dernière, il suffit de se rendre sur le site de l'Agirc-Arrco, d'y renseigner son nom et son numéro de sécurité sociale.

La demande comprend : un formulaire de demande d’intervention sociale simplifiée (généralement téléchargeable sur le site de la caisse dont vous relevez), une déclaration sur l’honneur qui relate les difficultés financières rencontrées, les trois derniers bulletins de salaire dont au moins l’un présente une baisse de rémunération.

Le dispositif doit se terminer fin juillet mais les caisses n’excluent pas sa reconduction.

En savoir plus sur les actions sociales de l'Agirc-Arcco

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Les missions du notaire

Les missions du notaire

Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

  • Le notaire, un officier public

Le notaire est un officier public, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales...
Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».

  • Le notaire , un professionnel de l’authentification des actes

Il a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable.

  • Le notaire, un professionnel libéral

Bien qu’investi de l’autorité publique, le notaire exerce ses fonctions dans un cadre libéral, assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour l’Etat, puisqu’il assume la responsabilité économique de son étude. C’est un professionnel libéral, rémunéré par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif fixé par l’Etat pour les services qu’il rend.
Consulter la page dédiée au tarif du notaire.

  • Le notaire, un professionnel présent sur tout le territoire

Implanté sur tout le territoire en vertu d’une répartition arrêtée par le ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service public juridique de proximité. En effet, les offices notariaux ne sont pas soumis à un « numerus clausus » particulier (ce qui équivaudrait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des offices sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population.

L'implantation des offices sur le territoire fait l’objet d’une adaptation permanente sous le contrôle de la chancellerie. Elle obéit à trois principes :

  • maintenir un service public juridique de proximité,
  • tenir compte des évolutions géographiques et démographiques,
  • veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession afin d’assurer un service de qualité.

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